Du wohnst in einer Eigentumswohnung und die Fenster sind undicht, zugig oder einfach zu alt? Dann stellst du dir wahrscheinlich als Erstes die Frage: Darfst du einfach einen Handwerker bestellen, oder brauchst du dafür grünes Licht von den anderen Eigentümern? Der Fenstertausch in der Eigentumswohnung ist rechtlich anders geregelt als im eigenen Einfamilienhaus – und genau das sorgt in der Praxis für die meiste Verwirrung. Wir erklären dir Schritt für Schritt, wem die Fenster eigentlich gehören, wann du einen WEG-Beschluss brauchst, wer die Kosten trägt und wie der Ablauf von der Idee bis zum neuen Fenster funktioniert.
Kurzantwort: Beim Fenstertausch in der Eigentumswohnung entscheidest du nicht allein: Außenfenster zählen zum Gemeinschaftseigentum, deshalb braucht jeder Austausch einen Beschluss der Eigentümerversammlung. Ein reiner 1:1-Austausch gilt meist als Erhaltungsmaßnahme (einfache Mehrheit reicht), Kosten tragen seit der WEG-Reform 2020 oft nur die betroffenen Eigentümer – Material und Optik bestimmt aber weiterhin die Gemeinschaft.
Inhaltsverzeichnis
- Wem gehören die Fenster in der Eigentumswohnung?
- Brauchst du eine Genehmigung für den Fenstertausch?
- 1:1-Austausch vs. bauliche Veränderung
- So läuft der Beschluss in der Eigentümerversammlung ab
- Wer zahlt? Kostenverteilung seit der WEG-Reform
- Vorgaben der WEG: Material, Farbe & Optik
- Der Ablauf Schritt für Schritt
- Eilfall: Wenn es schnell gehen muss
- Förderung auch in der Eigentumswohnung?
- Häufige Fehler beim WEG-Fenstertausch
- Häufig gestellte Fragen
- Fazit
Wem gehören die Fenster in der Eigentumswohnung?
Die kurze Antwort: dir allein gehören sie nicht. Außenfenster sind untrennbar mit der Fassade verbunden und zählen deshalb rechtlich zum Gemeinschaftseigentum – unabhängig davon, dass nur du täglich durch sie schaust und nur deine Wohnung von Zugluft oder Kondenswasser betroffen ist. Das gilt selbst dann, wenn die Teilungserklärung deiner WEG einzelne Bauteile als Sondereigentum ausweist: Bei tragenden und fassadenprägenden Elementen wie Fenstern ist eine solche Zuweisung nach ständiger Rechtsprechung meist unwirksam.
Für dich als Eigentümer bedeutet das zweierlei: Du kannst nicht einfach auf eigene Faust einen Handwerker beauftragen und deine Fenster gegen ein anderes Modell tauschen. Gleichzeitig bist du aber auch nicht automatisch allein für Reparatur oder Austausch verantwortlich – die Gemeinschaft ist grundsätzlich mit im Boot, sowohl bei der Entscheidung als auch (zumindest teilweise) bei den Kosten.
Brauchst du eine Genehmigung für den Fenstertausch?
Ja, immer. Weil Fenster Gemeinschaftseigentum sind, braucht jede Veränderung – vom reinen Austausch bis zur Vergrößerung der Fensteröffnung – einen Beschluss der Eigentümerversammlung. Das gilt auch dann, wenn du die Kosten am Ende komplett selbst trägst. Ein eigenmächtiger Austausch ohne Beschluss ist eine unzulässige bauliche Veränderung: Die Gemeinschaft kann in diesem Fall den Rückbau auf eigene Kosten verlangen, selbst wenn die neuen Fenster technisch besser sind als die alten.
⚠️ Wichtig: Auch ein baugleicher Ersatz ohne optische Veränderung braucht formal einen Beschluss. In der Praxis läuft das oft unkompliziert über die nächste Eigentümerversammlung oder ein Umlaufverfahren – aber ganz ohne Beschluss geht es nicht.
1:1-Austausch vs. bauliche Veränderung: der Unterschied
Wie aufwendig dein Beschluss wird, hängt davon ab, was genau du vorhast. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) unterscheidet zwei Fälle:
| Kriterium | 1:1-Austausch (Erhaltung) | Bauliche Veränderung |
|---|---|---|
| Was ist gemeint | Gleiche Optik, gleiche Bauart, technisch gleichwertiger Ersatz | Andere Farbe, andere Sprossenteilung, größere Öffnung, anderes Material |
| Rechtsgrundlage | § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG (ordnungsmäßige Verwaltung) | § 20 WEG (bauliche Veränderung) |
| Nötige Mehrheit | Einfache Mehrheit der Anwesenden | Seit WEG-Reform 2020 ebenfalls einfache Mehrheit |
| Typischer Praxisfall | Altes weißes Kunststofffenster wird durch neues weißes Fenster gleicher Form ersetzt | Aus zweiflügeligem Fenster wird ein bodentiefes Element, oder die Rahmenfarbe wechselt von Weiß auf Anthrazit |
Die gute Nachricht: Seit der energetischen Modernisierung auf Dreifachverglasung mit besserem U-Wert gilt inzwischen ebenfalls die einfache Mehrheit – vor der Reform 2020 war dafür teils eine Dreiviertelmehrheit nötig. Das hat den Fenstertausch in vielen WEGs deutlich beschleunigt.
So läuft der Beschluss in der Eigentümerversammlung ab
Der Weg zum neuen Fenster führt über die Tagesordnung. Praktisch läuft das meist so ab:
- Du meldest deinen Wunsch schriftlich beim Verwalter an – am besten mit Fotos vom Zustand und einer groben Kostenschätzung.
- Der Verwalter setzt den Fenstertausch als Tagesordnungspunkt auf die nächste (ordentliche oder außerordentliche) Eigentümerversammlung.
- In der Versammlung wird abgestimmt – bei einfachem 1:1-Austausch reicht meist die einfache Mehrheit der anwesenden Stimmen.
- Der Beschluss wird im Protokoll festgehalten, inklusive Vorgaben zu Material, Farbe und gegebenenfalls Kostentragung.
- Erst danach darfst du (oder die Hausverwaltung) den Auftrag an einen Fensterhersteller vergeben.
Ein Beschluss ist auch im schriftlichen Umlaufverfahren möglich, wenn alle Eigentümer zustimmen – das spart bei kleineren WEGs oft Zeit gegenüber einer eigens einberufenen Versammlung.
Wer zahlt? Kostenverteilung seit der WEG-Reform
Die Grundregel aus § 16 Abs. 2 WEG sagt: Kosten für das Gemeinschaftseigentum tragen alle Eigentümer nach ihren Miteigentumsanteilen. Seit der WEG-Reform 2020 gibt es aber eine wichtige Ausnahme, die gerade beim Fenstertausch in der Praxis immer öfter genutzt wird: Betrifft die Maßnahme erkennbar nur eine oder wenige Einheiten, kann die Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit beschließen, dass nur der oder die betroffenen Eigentümer die Kosten tragen.
Für dich heißt das: In den meisten modernen WEG-Beschlüssen zahlst du deinen Fenstertausch selbst, wenn nur deine Wohnung betroffen ist – dafür bestimmst du aber (im Rahmen der Vorgaben) auch, wann er passiert, und musst nicht auf eine gemeinschaftliche Sammelmaßnahme warten. Bei einer koordinierten Komplettsanierung aller Fenster im Gebäude – etwa im Rahmen einer energetischen Altbausanierung – bleibt es dagegen meist bei der klassischen Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen.
ℹ️ Gut zu wissen: Die konkrete Kostenregelung steht immer im Beschlussprotokoll deiner WEG. Lies dir das genau durch, bevor du ein Angebot einholst – so vermeidest du böse Überraschungen bei der Abrechnung.
Ein Rechenbeispiel zur Einordnung: Bei einem Standardfenster für rund 700 bis 1.200 Euro macht es finanziell einen spürbaren Unterschied, ob du allein zahlst oder ob sich die Kosten auf zehn oder zwanzig Miteigentumsanteile verteilen. Frag deshalb im Zweifel aktiv beim Verwalter nach, welche Kostenverteilung für deinen konkreten Fall im Protokoll vorgesehen ist, bevor du Angebote einholst.
Vorgaben der WEG: Material, Farbe & Optik
Auch wenn du die Rechnung allein zahlst: Über das Erscheinungsbild der Fassade entscheidet die Gemeinschaft, nicht du. In der Praxis legt der Beschluss meist fest, welches RAL-Farbton für die Rahmen erlaubt ist, ob Sprossen vorgeschrieben sind und welches Material (meist Kunststoff oder Holz-Alu) zulässig ist. Das schützt den einheitlichen Gesamteindruck des Gebäudes – und damit auch den Wiederverkaufswert aller Einheiten.
Genau hier lohnt sich ein Online-Konfigurator: Sobald der Beschluss die exakten Vorgaben nennt (RAL-Farbe, Material, Sprossenteilung, Maße), kannst du dein Fenster online kaufen und die Spezifikationen millimetergenau eintragen – ohne Rateraten beim Handwerker vor Ort.
Der Ablauf Schritt für Schritt
Damit du den Überblick behältst, hier der komplette Weg von der Idee bis zum eingebauten Fenster:
- Zustand dokumentieren: Fotos, Alter der Fenster, ggf. Zugluft- oder Feuchtigkeitsprobleme festhalten.
- Verwalter kontaktieren: Schriftlichen Antrag stellen und um Aufnahme in die Tagesordnung bitten.
- Beschluss abwarten: Versammlung oder Umlaufbeschluss, inklusive Vorgaben zu Material und Kostentragung.
- Aufmaß nehmen: Exakte Maße der vorhandenen Fensteröffnung erfassen – Grundlage für jede Bestellung.
- Fenster bestellen: Passend zu den WEG-Vorgaben konfigurieren, Angebote vergleichen, Liefertermin klären.
- Einbau koordinieren: Termin mit Verwalter und Handwerker abstimmen, insbesondere bei gemeinsamer Fassadengerüststellung.
Rechne insgesamt mit mehreren Monaten von der ersten Anfrage bis zum eingebauten Fenster – die Eigentümerversammlung ist meist der größte Zeitfaktor, nicht die Fertigung. Wer frühzeitig plant, statt erst bei akutem Handlungsdruck aktiv zu werden, hat deutlich mehr Spielraum bei Lieferzeit und Auswahl.
Eilfall: Wenn es schnell gehen muss
Ist ein Fenster so beschädigt, dass akute Gefahr besteht – etwa eine zersplitterte Scheibe im Erdgeschoss oder ein Fenster, das sich nicht mehr schließen lässt und massiv Wärme verliert – kannst du als Eigentümer eine Notmaßnahme nach § 27 Abs. 1 WEG ergreifen. Du beauftragst dann selbst kurzfristig eine Reparatur oder einen provisorischen Ersatz und informierst die Gemeinschaft im Nachgang. Für den regulären, endgültigen Austausch brauchst du aber auch hier im Anschluss den ordentlichen Beschluss.
Förderung auch in der Eigentumswohnung?
Ja – die BAFA-Förderung für Fenster steht auch WEGs offen. Entweder beantragt die Gemeinschaft die Förderung gemeinsam für eine koordinierte Sanierungsmaßnahme, oder du stellst als einzelner Eigentümer einen Antrag für deine Einheit, wenn der Beschluss einen individuellen Austausch vorsieht. Wichtig: Der Antrag muss in jedem Fall vor Beauftragung des Handwerkers gestellt und bewilligt sein – das gilt für WEGs genauso wie für Einfamilienhäuser.
Häufige Fehler beim WEG-Fenstertausch
💡 Praxis-Tipp: Bestelle nie, bevor der Beschluss schriftlich vorliegt. Auch ein mündliches „Ist doch okay“ in der Versammlung reicht rechtlich nicht – erst das Protokoll zählt.
Die drei häufigsten Stolpersteine in der Praxis: Erstens der eigenmächtige Austausch „weil es ja eh dasselbe Fenster wird“ – das kann trotzdem als unzulässige bauliche Veränderung gewertet werden. Zweitens vage Beschlüsse ohne klare Material- und Farbangabe, die später zu Streit führen. Und drittens die Bestellung beim Fensterhersteller, bevor die Förderzusage (falls beantragt) vorliegt – das kostet dich im schlimmsten Fall den kompletten Zuschuss.
Häufig gestellte Fragen
Fazit: Mit Beschluss zum neuen Fenster
Der Fenstertausch in der Eigentumswohnung ist kein Selbstläufer, aber auch kein Buch mit sieben Siegeln: Hol dir den Beschluss der Eigentümerversammlung, kläre Material, Farbe und Kostenverteilung schriftlich – und erst danach geht es an die Bestellung. Sobald die Vorgaben feststehen, ist der Rest reine Formsache. Bei FensterHero kannst du dein Fenster online kaufen und exakt nach den WEG-Vorgaben konfigurieren: mit Bestpreisgarantie, 5 Jahren Garantie und Qualität made in Europe.
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Denis Barusic
Geschäftsführer & Gründer FENSTERHERO GmbH
Denis Barusic ist Geschäftsführer und Gründer der FENSTERHERO GmbH. Mit seinem Team digitalisiert er den Fensterkauf und macht ihn so einfach, sicher und transparent wie möglich – mit Bestpreisgarantie, 5 Jahren Garantie und geprüfter Qualität made in Europe.
Hinweis: Dieser Artikel bietet eine allgemeine Orientierung zum WEG-Fenstertausch und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Für verbindliche Auskünfte zu deiner konkreten Situation wende dich an deinen WEG-Verwalter oder einen Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht.
